Как сделать оценку квартиры для ипотеки
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».
Вы узнаете
Для чего нужна оценка квартиры
Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.
При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион. В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Кто делает оценку квартиры для ипотеки
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — это основной документ. А еще другими нормативно-правовыми актами, например Федеральными стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, утвержденными приказами Минэкономразвития России № 297, № 298 и № 299 от 20 мая 2015 года.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры». У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.
Например, Сбербанк сотрудничает с более чем 2500 оценщиками по всей России, а «Росбанк» — с 700. Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется — до 21 дня вместо трех для аккредитованной.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке
Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.
Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.
Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1-2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.
Как происходит оценка квартиры
Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.
Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:
- Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога.
- Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
- Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.
Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:
- подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом, согласует день и время просмотра;
- подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.
В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.
Онлайн-сервис ВТБ — здесь клиент заказывает отчет об оценке
Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.
Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2023 большинство кредиторов перешли на электронные.
Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.
Так выглядит на рабочем столе отчет с ЭП оценщика
Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.
Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:
- Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
- Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
- Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.
В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.
Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе и дате выполнения
Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц
Если требуется бумажный вариант документа, то отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки
Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 ₽. В Москве цены начинаются от 3500 ₽.
Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и той же квартиры у одного специалиста обойдется в 6000 ₽, а у другого — в 3000 ₽. Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации. Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.
Примерная стоимость оценки квартиры:
- «Стандарт оценка» — 3800 ₽;
- УК «Магистр» — 4500 ₽;
- Единый центр оценки и экспертиз — 5250 ₽.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут
Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Банки отказываются от отчетов об оценке для вторичного жилья
Банки все чаще оформляют ипотеку без отчета об оценке. Рыночную стоимость в таком случае рассчитывает сотрудник залогового отдела банка или специальная программа с помощью искусственного интеллекта.
Такой проект в августе 2023 года в пилотном режиме запустил Сбербанк — пока это только в ряде регионов, например в Ленинградской, Вологодской, Псковской или Архангельской областях, и только по квартирам на вторичном рынке. Система самостоятельно определяет, потребуется ли отчет оценщика. Клиент узнаёт об этом после загрузки документов по выбранной квартире.
Сбербанк здесь не первый. Банк «Зенит» на своем сайте указывает, что отчет об оценке для ипотеки не требуется. А в банке «Санкт-Петербург» есть «Smart ипотека», по которой банк тоже не просит отчет оценщика.
Еще такие кредиты часто встречаются у разных банков по ипотеке в силу договора — кредита под залог имеющейся недвижимости. Заемщик может выходить на сделку уже через 1—2 дня после обращения в банк.
В основном без оценки кредитуют покупку квартир на вторичном рынке — их цена более понятна. Шансов на то, что дадут ипотеку без оценки на загородный дом, нет. Это менее ликвидный объект, и кредиторы уделяют пристальное внимание проверке отчета. В моей практике были случаи, когда отчет об оценке коттеджа переделывали пять раз, потому что банк не соглашался с рыночной стоимостью залога или просто не хватало фото.
У ипотеки без оценки много плюсов:
- можно сэкономить на оплате услуг оценщика;
- сокращаются сроки оформления, ведь на подготовку отчета и отправку его в банк обычно уходит 2—3 дня, а то и больше, если у продавца нет технических документов на квартире и их надо заказывать;
- без оценки можно купить в ипотеку квартиру с незарегистрированной перепланировкой, но если ее нельзя узаконить, придется вернуть жилье в первоначальный вид, иначе дело может дойти до суда.
Основная проблема таких кредитов — не с кем обсудить цену. Формально оценка проводится, просто никто не приходит в квартиру. Бывает, что жилье стоит чуть меньше, чем просит продавец, тогда обычный оценщик может пойти навстречу и оценить по продажной стоимости. Это важно, если у заемщика минимальная сумма на первоначальный взнос или вообще только материнский капитал. Если оценщика нет, то и просить некого.
Мой клиент покупал готовую квартиру у застройщика, а они часто завышают цены. По договору стоимость после оплаты брони составляла 3 585 274 ₽. Я выслала документы для предварительного анализа, и оценщик сказал, что цена составит 3 530 000 ₽. Я объяснила ситуацию: клиенту нечего добавить, он собрал последнее. В итоге оценщик сделал отчет на 3 605 000 ₽. Банк его принял, и мы провели сделку.
Нужно быть готовым к тому, что банк вправе потребовать дополнительные документы, в том числе отчет об оценке, даже если заявляет, что он не требуется.
Источник https://journal.tinkoff.ru/evaluate/