Что происходит с ценами на жилье в 2021 году: рейтинг районов Петербурга по стоимости
Практически весь прошлый год покупатели и продавцы с удивлением наблюдали, как стремительно растут цены на жилье в новостройках. Льготные условия ипотеки спровоцировали спрос на недвижимость и, как следствие, увеличение стоимости квадратного метра. Главный вопрос уходящего 2020 года состоял в том, сохранится ли эта тенденция и в следующем году. Первое полугодие 2021 года завершилось, мы подвели промежуточный итог и составили рейтинг районов Санкт-Петербурга по стоимости квадратного метра жилья.
Рост продолжается
Несмотря на все надежды и ожидания, рост цен на первичную недвижимость в 2021 году не остановился и даже не замедлился. По данным аналитики портала BN средняя рыночная стоимость квадратного метра в июне 2021 года составила 175 323 рубля. За полгода с конца 2020 года цена за «квадрат» выросла на 28 126 рублей или на 19%. Наглядный рост цен на квартиры отображен в диаграмме, в ней представлена средняя стоимость квадратного метра. За пять лет цены взлетели на 73,6%. А самый сильный скачок произошел как раз за последние полгода-год.
Эти данные выглядят тем удивительнее, что покупательская способность населения не выросла пропорционально ценам, а наоборот, снизилась на фоне пандемии и связанными с ней экономическими трудностями. Почему же тогда квартиры продолжают дорожать? Основная причина роста цен – повышенный спрос на фоне введения льготных условий кредитования, так называемой программы «Господдержка 2020». Правительство выделило средства на субсидирование ипотеки тем, кто приобретает жилье непосредственно у застройщика. Процентная ставка по таким сделкам составляла не более 6,5%, а у отдельных банков даже ниже. Тем самым власти пытались помочь строительной отрасли во время пандемии. Однако привлекательные условия кредитования привели к повышенному спросу. Оценив, что можно приобрести жилье большего метража и большей комфортности, не увеличивая ежемесячные платежи, люди бросились скупать квартиры. Ажиотаж и привел к росту цен. Может показаться, что, когда стоимость квадратного метра к концу 2020 года взлетела до небывалых высот, должен был начаться отток покупателей. Но этого не случилось. Правительство объявило о том, что пересмотрит условия льготной ипотеки или вовсе ее отменит к июлю 2021 года. Поэтому покупатели, желая запрыгнуть в последний вагон низких ипотечных ставок, продолжили приобретать квартиры. Еще одна причина повышения стоимости – растущие издержки застройщиков. Во-первых, повысились цены на строительные материалы. Во-вторых, после введения системы эскроу-счетов девелоперы были вынуждены перейти на проектное финансирование. То есть деньги на стройку берутся у банков и за это приходится выплачивать проценты. В-третьих, из-за ограничений, связанных с коронавирусом, сократился приток трудовых мигрантов и начался дефицит дешевой рабочей силы. Кроме того, на рынке первичной недвижимости заметно сократился объем предложений. По сравнению с 2018-2019 годами, когда проекты выводились десятками, в 2020 и 2021 годах наблюдается обратная тенденция. Строительные компании продолжают реализацию крупных проектов и изредка выводят в продажу новые объекты. Как такового дефицита жилья пока в Петербурге не наблюдается, однако ограниченность ассортимента также способствует разгону цен.
Где найти недорогую квартиру?
Варианты жилья с самой низкой на рынке стоимостью квадратного метра находятся преимущественно в пригородной зоне, далеко от центра Санкт-Петербурга. Административно эти районы входят в состав города, гарантируя владельцам квартир петербургскую прописку. Здесь возводятся жилые комплексы комфорт-класса малой или средней этажности. Доступное жилье можно найти и в черте северной столицы. На цену квартиры будет влиять удаленность от центра и станций метро, наличие инфраструктуры поблизости и класс жилья. В одном и том же районе цены в разных его частях могут существенно отличаться. Особенно это заметно в Приморском, Московском и Фрунзенском районах. Рейтинг средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге на июнь 2021 года распределился по районам следующим образом: 🏅 I место – Пушкинский район, 115 464 р/м 2 В городе Пушкине возводится мало новостроек. Зато в состав Пушкинского района входит поселок Шушары, который является основной локацией застройки и формирует ценовой диапазон. По-прежнему ощущается нехватка социальной инфраструктуры, но зато много предложений по доступным ценам. 🏅 II место – Курортный район, 120 473 р/м 2 Курортный район – один самых живописных в Петербурге. Здесь есть всё, что может порадовать глаз и сердце: леса, побережье Финского залива, озера, низкая плотность населения. Строящихся объектов здесь практически нет. В основном застройщики реализуют квартиры в уже сданных домах. Несмотря на возможность получить ключи сразу и приятные условия для проживания, цены на квартиры в Курортном районе более чем доступные. III место разделили между собой два района: Колпинский, 130 421 р/м 2 и Петродворцовый, 135 146 р/м 2 В Петродворцовом районе на сегодняшний день преимущественно сданные проекты с возможностью скорейшего заселения. А вот в Колпинском районе возводятся комфортные жилые комплексы, в которых можно подобрать подходящую квартиру. По сравнению с прошлым годом цены на жилье здесь существенно выросли: в Колпинском районе – на 21,9%, в Петродворцовом – на 39,6%. IV место досталось сразу трем районам: Красносельскому, 152 543 р/м 2 , Невскому, 152 906 р/м 2 и Красногвардейскому, 157 275 р/м 2 Цены с конца 2020 года в этих районах выросли на 18-28%. Здесь ведется интенсивное строительство. Интерес покупателей поддерживается за счет крупных проектов комплексного освоения территории. Застраиваются бывшие промышленные зоны на Октябрьской набережной, Ново-Сергиево, территория на северо-востоке за КАД. В этих жилых комплексах самая доступная стоимость квадратного метра, что и обеспечивает спрос. Однако в этих районах реализуются и респектабельные проекты бизнес-класса с хорошими видовыми характеристиками и повышенным уровнем комфорта. V место – Выборгский район, 167 252 р/м 2 Такого разброса цен невозможно найти ни в одном другом районе города. Например, в Парголово и на Парнасе жилье стоит дешевле благодаря удаленности и плотности застройки. А вот ближе к центру, в районе станции метро «Выборгская», возводятся дома бизнес-класса, и ценник на порядок выше. В этом году застройщики вывели в продажу сразу несколько проектов в Выборгском районе. По сравнению с прошлым годом цены выросли на 19%. VI место разделили два района: Приморский, 177 798 р/м 2 , Московский, 177 974 р/м 2 Приморский и Московский районы на протяжении нескольких последних лет являются очень востребованными у покупателей. Чем ближе к центру Петербурга строятся дома, тем выше их класс и стоимость. Но даже расположенные в глубине этих районов жилые комплексы отличаются стоимостью на уровне средней по городу или даже чуть выше. Рост цен с декабря 2020 года произошел на 18,8-22,5%. VII место присуждается двум районам: Василеостровскому, 191 297 р/м 2 и Фрунзенскому, 196 012 р/м 2 В этих районах цены на новостройки выросли почти на 28%. Традиционно цены здесь высокие. Это объясняется близостью к историческому центру города. Районы престижные, почти у всех жилых комплексов прекрасные виды из окон, развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность. Рекордсменами нашего рейтинга оказались пять районов, в которых средняя стоимость квадратного метра перевалила за 200 тыс. рублей. VIII место – Адмиралтейский район, 228 134 р/м 2 Этот район показал очень существенный прирост стоимости за последние шесть месяцев – 36,2%. Все строящиеся объекты расположены практически в центре и относятся к бизнес-классу. Квартиры в таких домах отличаются нестандартными планировками и повышенным уровнем комфорта. Отдельные застройщики, осваивающие бывшие земли промзоны за метро «Фрунзенская», попытались внедрить принципы масс-маркета в свои объекты и сделать жилье в Адмиралтейском районе более доступным. IX место – Петроградский район, 300 178 р/м 2 В тех местах, которые петербуржцы привыкли называть «Петроградкой», реализуется в основном старый фонд. Здесь практически нет места для возведения новых домов, лишь изредка появляются точечные элитные объекты. Основное строительство сосредоточено на Петровском острове, который также входит в Петроградский район. С начала года рост стоимости составил 21,5%. X место – Центральный район, 312 309 р/м 2 Безусловным лидером предсказуемо стал Центральный район. Впрочем, периодически он отдает пальму первенства Петроградскому. Здесь лишь несколько строящихся объектов и много непроданных квартир в уже сданных домах. Жилье в Центральном районе подорожало почти на 40%. Сравнить ситуацию с ценами в прошлом году поможет наша статья и таблица, приведенная ниже. Также в таблице добавлены ссылки на подборку жилых комплексов в каждом районе города.
| Район | Цена 1 м2, тыс. ₽ (2019) | Цена 1 м2, тыс. ₽ (2020) | Цена 1 м2, тыс. ₽ (июнь 2021) | Изменение стоимости по сравнению с концом 2020 года |
| Пушкинский | 89,2 | 106,9 | 115,5 | 8% |
| Курортный | 141,8 | 112,8 | 120,5 | 6,8% |
| Колпинский | 72,3 | 107 | 130,4 | 21,9% |
| Петродворцовый | 83,8 | 96,8 | 135,1 | 39,6% |
| Красносельский | 116 | 125,3 | 152,5 | 21,7% |
| Невский | 109,8 | 128,7 | 152,9 | 18,8% |
| Красногвардейский | 99,1 | 122,9 | 157,3 | 28% |
| Выборгский | 118,8 | 140,6 | 167,3 | 19% |
| Приморский | 118,5 | 145,1 | 177,8 | 22,5% |
| Московский | 121,3 | 149,8 | 178 | 18,8% |
| Василеостровский | 108,5 | 150,2 | 191,3 | 27,4% |
| Фрунзенский | 136,6 | 153,2 | 196 | 28% |
| Адмиралтейский | 143,3 | 167,5 | 228,1 | 36,2% |
| Петроградский | 199,5 | 247 | 300,2 | 21,5% |
| Центральный | 191,2 | 240,4 | 312,3 | 39,9% |
| Всеволожский район Ленинградской области | 82,9 | 101 | 117,1 | 15,9% |
Пару слов хочется добавить о стоимости квадратного метра жилья во Всеволожском районе Ленинградской области. Сейчас это одна из самых популярных локаций для покупки недвижимости, поскольку крупные пятна застройки вплотную примыкают к Петербургу, а цены на квартиры при этом существенно ниже. Средняя стоимость в июне 2021 года составила 117 121 р/м 2 , что на 15,9% больше, чем в декабре 2020 года, когда цена за «квадрат» остановилась на отметке в 101 039 р/м 2 . Как видим, повышенный спрос отразился и на недвижимости в Ленинградской области.
Что будет дальше: прогноз на второе полугодие 2021 года
Подводя итог, попытаемся спрогнозировать, что же будет с ценами на новостройки во второй половине текущего года. С 1 июля изменились условия программы «Господдержка 2020». Увеличилась процентная ставка и уменьшился максимальный размер кредита. Если раньше в ипотеку можно было взять до 12 млн рублей (для Петербурга и Москвы) под ставку до 6,5%, то сейчас банк выдает кредит до 3 млн рублей под 7%. Новые правила уже отсекли большую часть желающих воспользоваться льготной ипотекой, поскольку для текущих цен на жилье в Петербурге 3 млн рублей – это совсем не много. За счет изменений должен немного скорректироваться спрос. Скорее всего такого бурного роста цен уже не будет, но и вниз стоимость тоже не уйдет. Этому препятствуют условия проектного финансирования, постоянный поток иногородних покупателей и недешевые строительные материалы.
Источник https://spbhomes.ru/science/stoimost-kvadratnogo-metra-zhilya-2021/